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2021年 04月 13日
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打造一个属于自己的安居之地。移居国外的中国人也是如此。以加拿大为例,华裔移民拥有房产的比例接近80%,在所有族裔中最高。

近年来,受国际金融危机影响,国外很多城市的房价都在下跌,而中国移民聚居区的房价却不降反升。自去年年底以来,美国纽约的唐人街和法拉盛地区、加 拿大 的温哥华、澳大利亚的悉尼等地的房价都在攀升,甚至连新加坡等东南亚地区的房价也接连走高。中国人海外置业的趋势越来越明显,引起国际舆论关注。

中国人成海外楼市活跃群体

国际金融危机爆发后,虽然美国房地产市场迄今仍未摘掉“危机重灾区”的帽子,但包括中国人在内的外国客户,已成为美国许多城市房地产市场上最活跃的 群 体,是稳定房市的“协助力量”。华人聚居区的房价更是逆市而动,有些地区的房价已经达到甚至超过了国际金融危机之前的水平。洛杉矶一家地产开发交易公司总 裁、从事美国房产研究已近10年的乔慧存告诉记者:“在南加州、佛罗里达等地的房市中,中国投资人已成为最受瞩目的一族。”

今年5月 底,加拿大新威斯敏斯特市一栋153套的公寓在两个半小时内全部售空。销售如此火爆的原因就是中国投资者的参与。其实该项目在进行到一半时才想到向中国人 营销,但“需求简直疯狂”,在最终的成交名单中中国买主占了40%。一位加拿大房地产从业人员表示:“来自中国大陆的购买力越来越被重视,中国人为温哥华 的住宅市场提供了强有力的支撑。”

不只是欧美发达国家,东南亚也成为中国投资者置业的热点地区。2010年全年,新加坡私宅销量已超过 国际金融危机前的水平,价格上涨了17.6%。新加坡房地产咨询机构戴德梁行日前发布的报告显示,2011年一季度,新加坡私人住宅的外国投资者比例创下 历史新高,达到16%。中国投资者的人数更是首次超过马来西亚,成为新加坡本国投资者以外的最大私宅买家。

多数人并非为炒楼

近年来,越来越多的中国富裕人士热衷到海外置业,其背后的推动力不仅仅是投资回报,移民、留学等才是海外置业的主要需求。

第一是移民。伴随着2010年前后的这一波移民潮,国内投资移民的数量大幅增加。在加拿大、澳大利亚等主要移民目的地,新移民带来的刚性需求以及对高端物业的需求迅速增加,由此催生了主要移民国家房地产市场的火爆局面。第二是留学。一些有经济能力的留学家庭考虑到子女在国外租房不如买房,有的甚至还购买大面积房产,一部分用于出租,实现“以房养学”。第三是纯粹的物业投资。相对于国内的限购、限贷等政策,海外一些国家的贷款政策较为宽松且利率较低,于是,逐利的资金越来越多地投向海外房产市场。

中国资本的流入是中国移民聚居城市房价上涨的原因之一,但并不是决定性因素。以加拿大为例,当地媒体认为,目前这一波加拿大房地产牛市,得益于加拿 大经 济的快速复苏及较低的房贷利率,也与消费者对房贷利率提高的预期有关。而温哥华地区出现的房源紧张现象,一方面是客观现实,另一方面也是一些“黑中介”利 用不正当竞争手段哄抬房价,以期获得超高利润。对于新加坡楼市来说,当地分析师认为,土地的稀缺性才是新加坡房价上涨的根本原因。

此 外,国外相关政策也表明,当地政府欢迎外国人前来投资置业。根据美国法律,房主可自主选择买家,政府无权干涉,目前也没有迹象表明美国将出台限制政策。国 际金融危机爆发后,美国将投资移民的起点从100万美元下调到50万美元,足见对外国人到美国投资置业是鼓励的。在新加坡,外国投资者可以同本国公民一样 申请贷款,且最高可贷款70%。除了政府组屋是只提供给本国公民的保障房以外,新加坡政府没有针对外国人购买私宅的限制规定。

多国出招控房价

为控制房价飙升,新加坡政府从2009年9月开始推出数轮调控措施,最近的一次是在今年1月份。新加坡政府一方面将卖方印花税的征收期限从3年延长 到4 年,即拥有房产在4年以内的业主在出售时需缴纳4%至16%不等的印花税。另一方面,提高二套房首付款比例至40%及以上。这些措施取得了一定成效。新加 坡国家发展部公布的季度数据显示,今年一季度新加坡私宅价格上涨2.2%。

温哥华等地的房价上升也引起了政府的重视,加拿大财政部和自 然资源部宣布,对政府支持的住房抵押贷款相关规定进行3方面调整。一是首付低于房价20%、需购买政府支持的保险贷款,分期偿还期限将由35年减至30 年。二是居民再贷款的融资上限将由房屋价值的90%降至85%。三是政府取消以住房作担保的信贷额度。据加拿大皇家地产经纪公司的最新报告预测,2011 年,加拿大的平均房价仍将上升3%,但预计交易额将会下降2%。

美国不对外国投资者购房进行限制,但向其征收房产税。如果在美国投资房产而不用作居住,那就得按照美国法律缴税,却又不能像当地投资者那样享受福利,这显然很不划算。因此,虽然外国人购买美国房屋呈增多趋势,但截至去年底,其占房屋交易总量的比例还不到10%。

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媒体报导

年底仍在經濟低谷中徘徊的加州,2011年最大的亮點之一,就是來自中國的房地產物業收購大潮,從地標性知名酒店到黃金商區,從海邊度假村到社區豪宅,中資注入強強滾,令加州上下刮目相看。

去年以6000多萬元成功收購洛杉磯市中心萬豪酒店(Marriott)並接管其95%原有員工的深圳新世界集團公司,今年1月再次出手,斥巨資收購位於好萊塢環球影城擁有451間客房及完善會議室和餐飲娛樂設施的地標性建築喜來登環球酒店。

近年在美國商圈動作頻繁的深圳溫斯頓電池製造公司負責人鍾馨稼,今年1月以1850萬元收購河濱縣瀕臨破產的MVP RV Inc休旅汽車公司,成為胡錦濤訪美期間中方與美方簽署29項投資合作項目中,僅次於波音的第二大項投資項目。

同月,香港華裔投資商誠保利集團砸上億元,連續收購巴沙迪那科羅拉多商業與金融區Lake大道至Mentor街黃金地段,包括擁有將近90年歷史的精品酒店Costance Hotel,巴沙迪那金融商業區的心臟地帶,改姓「華人」。

今年8月,新港灘兩大建築標誌性建築、包括占地15畝、擁有私人俱樂部及碼頭會議室等設備的巴博亞灣俱樂部(Balboa Bay Club)和新港灘鄉村俱樂部(Newport Beach County Club)雙雙宣布易主,收購者亦為來自深圳的中國富豪。

秋季,包括迪士尼樂園旁的兩座旅館、羅斯密等地多家小型酒店和旅館,均傳被大陸華資接手。

中 資企業及大陸財團大舉進軍加州房地產,大陸富豪來美購物置產也如加州盛夏陽光。大批豪客不僅全部現金進場,搶攻聖瑪利諾、亞凱迪亞、巴沙迪那等地區數百上 千萬元豪宅,更有富豪重金購買「美國度假屋」,砸數百萬元只為每年來美小住「過洋葷」。大陸小康之家在聖蓋博谷買屋購房更是遍地開花,使得一片哀鴻遍野的 美國房地產,聖蓋博谷華人聚居地區一方獨秀。

在百萬商賈雲集的聖瑪利諾,今年甚至流傳有來自中國大陸的豪客砸400萬元現金買下一棟豪宅「度假」,每月再花1500元僱人專門打理。

聖蓋博谷華裔地產經紀表示,這種情況不在少數。在聖蓋博谷華人聚居城市,一些地區的百萬豪宅月成交20至30棟,七、八成都是大陸人全部現金購買。

大陸買家在南加州購房手筆愈來愈大。資深房地產經紀吳念平表示,最近一兩年,尤其是去年以來,大陸客人實力驚人,如聖瑪利諾,最近成交300萬元以上房子15棟,其中11棟是大陸買家,而且幾乎全都現金購買。

聖 谷地產經紀阮秉森表示,國內買家大多是買50萬、80萬至數百萬的高中端房自己住,另外一種則是低價搶市場低谷,愈便宜愈好,20萬、30萬元購進,先是 出租,同時等待時機升值出手。不過因為目前美國的銀行房貸門檻升高,無論高、中、低房屋都需大批現金在手,「起碼的20萬、30萬元現金,大陸人看起來一 點問題沒有」。

熟悉大陸投資人的地產經紀分析,陸客熱錢湧入,主要是因為美國「房價低、匯率低、利率低」的三低利多,加上在知名景點旁擁有物業值得炫耀,並考量大批大陸團、留學生前來消費,投資力度愈來愈大。

國際商業不動產協會會長許惠欽認為,許多大陸企業家洞悉中國房地產遲早會泡沫化,趁現在風險低時插足美國市場,利用「買低賣高」操作手法,一方面擴大事業版圖,未來還能轉賣後進的大陸買家,藉此來賺取差額。

資深地產經紀表示,隨著大陸投資人對美國熟悉度增高,大筆收購加州房地產和物業的浪潮預計在2012年會再掀新高,金額將從現在的千萬元為單位,一舉跳到動輒數億美元,走勢如同當年日本大肆進軍美國一般,絕對不是不可能。

 
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